なぜスルガ銀行からの借り換えが難しいのか?その2つの要因を説明します。

2018年の「かぼちゃの馬車事件」を皮切りにスルガ銀行の不正融資問題が次々に明らかになった「スルガショック」。この一連の事件を受けて、金利の高いスルガ銀行から他の金融機関への借り換えを検討しておられる方もおられるかと思います。

 

本記事では、スルガ銀行でアパートローンを組んだ方が借り換えを行う際のポイントについてご紹介します。

 

スルガ銀行からの借り換えはハードルが高い

 

不動産に投資するイメージ

 

スルガ銀行から他の銀行アパートローンを借り換える事自体は可能ですが、この借り換えを成功させる上でのハードルはかなり高いと言えるでしょう。その理由は、スルガ銀行の融資システムにおける以下の様な特徴にあります。

 

1-1:物件評価が甘い

物件価格の評価方法には「積算評価」、「収益還元評価」等といった様々な種類がありますが、スルガ銀行ではこれらの評価方法の中から最もその物件の価格が高くなる様に評価を行っていました。

 

ただ、こうした評価方法ではどうしても残債より評価の方が低くなってしまうので借り換え時に他の金融機関の融資基準を満たさない可能性が高くなってしまうのです

 

1-2:融資期間が法定耐用年数を超過する期間で設定されている

 

金融機関による融資のハードルについて学ぶ

 

一般的な金融機関の場合、アパートローンに関する融資は法定耐用年数以内の融資期間が設定されます。これは金融機関が、耐用年数が経過することで建物の大規模修繕や建て替えが必要となった際に、それらの費用をアパートローンの返済が完了していない状態で融資することを嫌う為です。

 

ところがスルガ銀行では、この法定耐用年数を超える期間での融資期間の設定が可能となっていました。それ故に、他の金融機関に借り換える際には融資期間が短縮されてしまうことで月々の返済額が増加し、キャッシュフローが悪化してしまう、といったケースが多く発生してしまいます。

 

その結果、賃貸経営上不安の残るキャッシュフローに対して金融機関が融資を行ってくれない、といった事態に陥る、というワケなのです。

 

借り換えを成功させる為のポイント

では、スルガ銀行からの借り換えを成功させる上でどういったポイントが重要となってくるのでしょうか?

 

融資の乗り換えを成功させるポイント

 

最も重要なのが、「十分な物件評価を得ているか?」、そして「借り換え後の返済期間におけるキャッシュフローが賃貸経営上実現可能なレベルのものか?」といった点です。また、専門業者に借り換え後の返済シミュレーションを依頼することで、借り換えの際に必要となる費用(修繕費etc)を算出しておくのも良いでしょう。

 

加えて、地方銀行や信用金庫といった金融機関に借り換える際には、融資対象者の居住地や対象物件がその金融機関のあるエリアに存在することが融資の前提条件となる点も覚えておきましょう。

 

まとめ

スルガ銀行から他の金融機関への借り換えは、一般的な借り換えのケースと比べてハードルが高いことは事実です。しかし、今回ご紹介した様なポイントを満たしていれば借り換えが成功する見込みは十分にあります。

 

スルガ銀行から借り入れたアパートローンをより低い金利で返済したい、と考えておられる方は、ぜひ一度借り換えの専門窓口等に相談してみてはいかがでしょうか?

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